Le permis de construire / Déclaration préalable de travaux / Infraction à l’urbanisme
Avant de déposer vos demandes d’autorisations de construire, nous vous invitons à prendre contact avec les instructeurs du droit des sols auprès du service urbanisme afin de présenter votre avant-projet. Le service reçoit uniquement sur rendez-vous aux jours et horaires d’ouverture au public.
Nous vous rappelons qu’il est interdit d’engager des travaux sans autorisation. Pour les travaux intérieurs, il est préférable de vous renseigner au préalable pour savoir s’ils relèvent ou non d’une autorisation.
De façon générale, il vous appartient de vous informer sur la procédure à suivre pour obtenir une autorisation en bonne et due forme.
Le permis de construire
Le permis de construire est un acte administratif permettant à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. Il est généralement exigé pour tous les travaux de grande importance.
Travaux concernés
Travaux créant une nouvelle construction : les constructions nouvelles sont celles indépendantes de tout bâtiment existant.
Elles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception :
- des constructions dispensées de toute formalité comme les piscines de moins de 10m² ou les abris de jardin de moins de 5m²,
- des constructions qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable.
Travaux sur une construction existante : les travaux sur une construction existante concernent par exemple l’agrandissement d’une maison.
Dans tous les cas, un permis de construire est exigé si ces travaux :
- ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation) ;
- portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé.
Si la zone est couverte par un PLU, ce qui est le cas de tout le territoire de Mitry-Mory, les travaux nécessitent un permis si :
- les travaux ajoutent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40m² ;
- les travaux ajoutent entre 20 et 40m² de surface de plancher ou d’emprise au sol et ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 150m² ou si la construction initiale a déjà une surface de plus de 150m².
Autres formalités : le recours à un architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire dès lors que la surface de plancher ou l’emprise au sol de la future construction dépasse 150m².
Constitution du dossier
Votre demande de permis de construire doit être effectuée au moyen de l’un des formulaires suivants :
- cerfa n°13406*10 lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle et/ou ses annexes ;
- cerfa n°13409*10 pour les autres constructions (logement collectif, exploitation agricole, établissement recevant du public…).
En cas de construction nouvelle, une attestation doit en plus être jointe à votre demande indiquant que la construction respecte bien la réglementation thermique 2012.
Dépôt du dossier
Votre dossier doit être soit :
- envoyé en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ;
- déposé en mairie contre décharge ;
- envoyé via le Guichet Numérique des Autorisations d’Urbanisme (GNAU).
Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, site, réserve naturelle, parc national…).
La mairie délivre un récépissé comportant un numéro d’enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en l’absence d’opposition du service instructeur.
Délais d’instruction :
Le délai d’instruction est généralement de :
- 2 mois pour une maison individuelle et/ou ses annexes ;
- 3 mois dans les autres cas.
Ce délai peut être majoré s’il y a lieu de consulter des services extérieurs.
Dans les 15 jours qui suivent le dépôt du dossier et durant toute l’instruction, un avis de dépôt de demande de permis précisant les caractéristiques essentielles du projet doit être affiché en mairie.
Décision :
En cas d’acceptation
La décision de la mairie prend la forme d’un arrêté municipal. Cette décision vous est adressée soit par lettre recommandée avec avis de réception soit via le Guichet Numérique des Autorisations d’Urbanisme (GNAU).
Vous devez dès lors procéder à un affichage sur le terrain de votre autorisation, visible depuis l’espace public et durant toute la durée du chantier avec un minimum de deux mois qui permettra aux tiers d’avoir connaissance que vous allez entreprendre des travaux sur votre terrain et si nécessaire, de former un recours à l’encontre de l’autorisation (délai de recours des tiers de deux mois à compter de l’affichage sur le terrain).
Vous disposez d’un délai de 3 ans à partir de la date d’obtention pour commencer les travaux. Passé ce délai, votre permis de construire n’est plus valable.
Une fois que vos travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d’1 an. Toutefois, ils peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à 1 an, et que les travaux exécutés d’une année sur l’autre soit suffisamment importants et significatifs.
Si vos travaux ne peuvent être commencés dans le délai de 3 ans ou si vous prévoyez d’interrompre le chantier pendant plus d’1 an, vous pouvez demander de prolonger votre déclaration préalable d’1 an.
Cette demande doit être effectuée à la mairie et doit intervenir 2 mois avant l’expiration du délai de validité de votre permis initial.
En cas de refus
Lorsqu’un permis de construire a été refusé, vous avez la possibilité de demander à la mairie de revoir sa position. Cette demande s’effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec avis de réception (recours gracieux).
Si cette tentative échoue, vous avez 2 mois à compter de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception (recours contentieux).
Vous devez exposer clairement les raisons qui vous permettent de justifier votre droit à l’obtention d’un permis de construire.
En l’absence de réponse
La décision de la mairie peut également ne pas donner lieu à la délivrance d’une réponse écrite au terme du délai d’instruction. Cela indique, en principe, qu’elle ne s’oppose pas au projet tel qu’il est décrit dans la demande de permis de construire.
Vous avez tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d’opposition à la réalisation du projet.
Chantier
Au commencement des travaux, vous devez adresser à la mairie une déclaration d’ouverture de chantier (cerfa n°13407*04), qui permet de vérifier que vous avez bien commencé vos travaux dans le délai de 2 ans suivant l’obtention de votre autorisation.
A la fin de votre chantier, vous devez adresser à la mairie une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (cerfa n°13408*6), qui permettra à l’administration de procéder à une visite de conformité dans le délai de 3 mois suivant réception de ce document en mairie (ou 5 mois si votre projet se situe en secteur protégé).
Attention : l’achèvement des travaux s’entend de la réalisation de tous les éléments mentionnés dans votre autorisation à savoir :
- espaces verts (arbres, pelouse, etc.) ;
- enduits ou peintures ;
- clôtures ;
- etc.
Une fois la visite de conformité effectuée, trois cas sont possibles :
- vos travaux sont conformes à l’autorisation : une attestation de non contestation de conformité vous est délivrée ;
- vos travaux ne sont pas conformes mais régularisables : l’administration vous demandera de déposer un permis de construire modificatif prenant en compte les éléments non conformes ;
- vos travaux ne sont pas conformes et ne sont pas régularisables : un procès-verbal d’infraction peut être dressé à votre encontre.
Déclaration préalable de travaux
La déclaration préalable est un acte administratif permettant à l’administration de vérifier que votre projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. Elle est généralement exigée pour la réalisation d’aménagement de faible importance.
Travaux concernés
Travaux sur une petite surface : les travaux peuvent avoir lieu sur une construction existante (un garage accolé à une maison par exemple) ou créer une nouvelle construction (comme un abri de jardin).
Une déclaration préalable est exigée si vos travaux créent entre 5m² ou 20m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.
Ce seuil de 20m² peut être porté à 40 m² pour les travaux concernant une construction existante. Vos travaux doivent, pour cela, être situés dans une zone urbaine du Plan Local d’Urbanisme.
Cette hausse du seuil à 40 m² ne s’applique pas si vos travaux :
- ajoutent entre 20 et 40m² de surface ;
- portent la surface de la construction initiale à plus de 150 m².
Dans ce cas-là, un permis de construire est alors nécessaire.
Changement de destination : une déclaration préalable est demandée dans le cas d’un changement de destination d’un local (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation) sans modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment.
Travaux modifiant l’aspect extérieur du bâtiment : une déclaration est obligatoire si vos travaux modifient l’aspect initial du bâtiment.
Ces travaux peuvent concerner :
- le remplacement d’une porte ou d’une fenêtre par un autre modèle ;
- le percement d’une nouvelle fenêtre ;
- le choix d’une nouvelle couleur de peinture pour la façade ;
- la mise en place d’une isolation thermique par l’extérieur.
À l’inverse, les travaux consistant à restaurer l’état initial du bâtiment ne nécessitent pas de déclaration préalable. Ces travaux dits de ravalement concernent toute opération qui a pour but de remettre les façades en bon état de propreté comme le nettoyage des murs.
Les travaux de ravalement nécessitent toutefois une déclaration préalable s’ils se situent :
- dans un espace protégé comme les abords d’un monument historique ;
- dans une commune ou périmètre d’une commune où ces travaux sont soumis à autorisation en raison de plan local d’urbanisme.
Constitution du dossier
Vous devez déclarer votre projet au moyen de l’un des formulaires suivants :
- cerfa n°13702*08 pour une démarche tenant à la réalisation de lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d’aménager ;
- cerfa n°13703*09 pour une démarche tenant à la réalisation de construction et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes ;
- cerfa n°13404*09 pour une démarche tenant à la réalisation de constructions, travaux, installations et aménagements non soumis à permis de construire comprenant ou non des démolitions.
Le formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice de déclaration préalable de travaux.
Dépôt du dossier
Votre dossier doit être soit :
- envoyé en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ;
- déposé en mairie contre décharge ;
- envoyé via le Guichet Numérique des Autorisations d’Urbanisme (GNAU).
Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, réserve naturelle, parc national…).
La mairie vous délivre alors un récépissé avec un numéro d’enregistrement qui mentionne la date à partir de laquelle les travaux pourront débuter en l’absence d’opposition du service instructeur.
Instruction de la demande
Le délai d’instruction est généralement de 1 mois à compter de la date du dépôt de votre demande mais il peut être majoré d’un mois supplémentaire s’il y a lieu de consulter des services extérieurs (exemple : Architecte des Bâtiments de France).
Un extrait de la déclaration précisant les caractéristiques essentielles du projet doit faire l’objet d’un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt.
Cet affichage dure pendant toute la durée de l’instruction.
Décision
En cas d’acceptation
Lorsque la déclaration préalable a été acceptée, vous disposez d’un délai de 3 ans à partir de la date d’obtention pour commencer les travaux. Passé ce délai, votre déclaration préalable n’est plus valable.
Vous devez dès lors procéder à un affichage sur le terrain de votre autorisation, visible depuis l’espace public et durant toute la durée du chantier avec un minimum de deux mois qui permettra aux tiers d’avoir connaissance que vous allez entreprendre des travaux sur votre terrain et si nécessaire, de former un recours à l’encontre de l’autorisation (délai de recours des tiers de deux mois à compter de l’affichage sur le terrain).
Une fois que vos travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d’1 an. Toutefois, ils peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à 1 an, et que les travaux exécutés d’une année sur l’autre soit suffisamment importants et significatifs.
Si vos travaux ne peuvent être commencés dans le délai de 3 ans ou si vous prévoyez d’interrompre le chantier pendant plus d’1 an, vous pouvez demander de prolonger votre déclaration préalable d’1 an.
Cette demande doit être effectuée à la mairie et doit intervenir 2 mois avant l’expiration du délai de validité de votre déclaration préalable initiale.
En cas de refus
Lorsqu’une déclaration préalable a été refusée, vous avez la possibilité de demander à la mairie de revoir sa position. Cette demande s’effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec avis de réception (recours gracieux).
Si cette tentative échoue, vous avez 2 mois à compter de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception (recours contentieux).
Vous devez exposer clairement les raisons qui vous permettent de justifier votre droit à l’obtention d’une déclaration préalable.
En l’absence de réponse
La décision de la mairie peut ne pas donner lieu à la délivrance d’un document écrit au terme du délai d’instruction.
L’absence d’opposition au terme de ce délai vaut décision tacite de non-opposition à la réalisation de votre projet.
Une attestation de non-opposition à déclaration préalable peut être délivrée sur simple demande à la mairie.
Chantier
À la fin de votre chantier, vous devez adresser à la mairie une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (cerfa n° 13408*06), qui permettra à l’administration de procéder à une visite de conformité dans le délai de 3 mois suivant réception de ce document en mairie (ou 5 mois si votre projet se situe en secteur protégé).
Attention : l’achèvement des travaux s’entend de la réalisation de tous les éléments mentionnés dans votre autorisation à savoir :
- espaces verts (arbres, pelouse, etc.) ;
- enduits ou peintures ;
- clôtures ;
- etc.
Une fois la visite de conformité effectuée, trois cas sont possibles :
- vos travaux sont conformes à l’autorisation : une attestation de non contestation de conformité vous est délivrée ;
- vos travaux ne sont pas conformes mais régularisables : l’administration vous demandera de déposer un permis de construire modificatif prenant en compte les éléments non conformes ;
- vos travaux ne sont pas conformes et ne sont pas régularisables : un procès-verbal d’infraction peut être dressé à votre encontre.
Infraction à l’urbanisme
Si vous entreprenez des travaux sur votre terrain alors que ces derniers doivent être précédés de la délivrance d’une autorisation, vous vous exposez à des poursuites pénales.
Le maire, en sa qualité d’officier de police judiciaire, est tenu de faire constater l’infraction en dressant un procès-verbal et d’en transmettre sans délai copie au Procureur de la République, qui seul, décidera de l’opportunité d’engager des poursuites ou de classer sans suite ledit procès-verbal.
Ce sont les agents assermentés de la ville qui mettent en œuvre cette compétence en ayant un droit de visite sur les chantiers afin de procéder aux vérifications qu’ils jugent utiles pour faire respecter les règles d’urbanisme de la commune. Tout obstacle à cet accomplissement peut être puni d’une amende et d’une peine de prison.
En cas de construction illégale, le Maire peut également prendre un arrêté interruptif de travaux et faire interrompre les travaux dès qu’un procès-verbal a été dressé.
Les peines encourues peuvent aller de la simple amende, à la remise en état sous astreinte ainsi qu’à des peines de prison en cas de récidive.
En parallèle de cette procédure pénale, le maire peut décider (initiative propre au cas par cas) d’engager une procédure administrative en mettant en demeure le contrevenant de se mettre en conformité au regard des règles d’urbanisme et d’assortir cette mise en demeure d’une astreinte financière (montant journalier ne pouvant excéder 500€ par jour de retard, et dans la limite de 25 000€).
